Neues Wohnungsbündnis: Berlin zündet Verdrängungsturbo

von Katalin Gennburg, Jonathan Diesselhorst und Moritz Warnke

Im Koalitionsvertrag von rot-rot-grün steht, dass sich die Koalition um ein so genanntes Wohnungsbündnis mit Mieterverbänden, Gewerkschaften und den Immobilienkonzernen bemüht. In den letzten Monaten wurde in Geheimverhandlungen darüber verhandelt und das Ergebnis heute der Öffentlichkeit vorgestellt. Dabei gab es einige Überraschungen: weder der Mieterverein noch die Gewerkschaften werden dem Bündnis beitreten. 

Wir haben den 22-seitigen Text der Vereinbarung unter die Lupe genommen und möchten ihn hier vorstellen und einordnen. Zunächst aber noch ein paar Bemerkungen zur Ausgangslage, dem grundsätzlichen Ansatz von Wohnungsbündnissen und den Erfahrungen in anderen Bundesländern damit.

Die Ausgangslage: Mietenwahnsinn, „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ und ein unzureichendes Mietrecht auf Bundesebene

Mit dem Berliner Wohnungsbündnis möchte Giffeys SPD einen neuen Kurs in der Berliner Stadtpolitik etablieren. Nachdem die Renditeinteressen der Immobilienkonzerne sich in den letzten Jahren zu einem nicht zu ignorierenden Phänomen, dem „Mietenwahnsinn“ verdichtet haben und breite Teile der Berliner Stadtgesellschaft sich die Frage stellen, ob sie sich ein Leben in ihrem Viertel zukünftig noch leisten können, hatte der Volksentscheid zur Enteignung eben jener großen Immobilienkonzerne bekanntlich mit 59,1% eine satte Mehrheit in der Stadt gefunden. 

Der Ansatz des Wohnungsbündnisses möchte dem Lösungsvorschlag des Volksentscheids unter dem Motto „Kooperation statt Konfrontation“ eine Alternative entgegen stellen. Der Ansatz mit Wohnungsbündnissen zu arbeiten ist in anderen Bundesländern bereits erprobt, so gibt es entsprechende Bündnisse etwa im schwarz-gelb regierten NRW oder im sozialdemokratisch regierten Hamburg. Die Hintergrundfolie ist das Problem, dass man dem Mietanstieg insbesondere in den Ballungszentren eigentlich mit Mietpreisregulierungen entgegen treten müsste – die entsprechende Gesetzgebung im Mietrecht auf Bundesebene aber bisher sowohl von den großen Koalitionen als auch der Ampel nicht annähernd scharf gestellt wurde. Das Land Berlin war mit dem Versuch eines eigenen Mietendeckels vor dem Verfassungsgericht bekanntlich gescheitert. Auf Landes- bzw. Kommunalebene gibt es damit neben einer auskömmlichen Wohnraumversorgung durch öffentlichen Wohnungsbau, in Berlin also durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen (ergänzt durch die Bestände anderer gemeinwirtschaftlicher Akteure, etwa Genossenschaften), im Wesentlichen nur noch 2 Instrumente, über die öffentliche und soziale Interessen gesichert werden können: Erstens das Planungsrecht der Kommunen, also das Recht mit Bebauungsplänen Anzahl, Größe und Nutzungszweck der zu errichtenden Gebäude, aber auch etwa die Anzahl von zu errichtenden Sozialwohnungen zu verfügen. Hierzu zählt auch die Möglichkeit, die Bügerinnen und Bürger an der Planung über entsprechende Verfahren zu beteiligen. Das Planungsrecht ist also potentiell sehr mächtig. So wird in Berlin im Rahmen des „Berliner Modells“ vorgeschrieben, dass bei neu aufgestellten Bebauungsplänen für ein Gebiet 30% der Wohnfläche für Sozialwohnungen bereit zu stellen sind; München schreibt sogar 60% vor. Zweitens das Erlassen von Milieuschutzgebieten, die in bestimmten Stadtteilen insbesondere ärmere Bevölkerungsteile vor Verdrängung schützen sollen, in dem zum Beispiel bestimmte Luxusmodernisierungen verboten werden bzw. unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden und beim Verkauf von Immobilien ggf. auch das Vorkaufsrecht gezogen werden kann.

So lange es auf Bundesebene also keine mutige Mietrechtsreform im Interesse der Mieter*innen gibt, ist man in den Ländern im Wesentlichen auf diese beiden Instrumente zurückgeworfen. Von links werden sie durch zwei Vorschläge ergänzt: erstens einen starken öffentlichen Wohnungsbau zu schaffen und zweitens über die Vergesellschaftung von Immobilienbeständen der großen renditegetriebenen Immobilienkonzerne diese aus dem Markt zu drängen und ihre Wohnungsbestände der Gemeinswirtschaft zuzuführen.

Der Ansatz der Wohnungsbündnisse setzt demgegenüber auf die privaten Immobilienkonzerne als zentralem Akteur und von ihnen abgegebene, freiwillige Zugeständnisse .

Die Idee hinter dem Wohnungsbündnis: Dealen statt regulieren

Das Wohnungsbündnis setzt statt einer politischen Regulierung des Wohnungsmarktes auf freiwillige Verpflichtungen der Immobilienkonzerne. Im Gegenzug erhalten diese die Zusage, dass der Staat ihnen an anderer Stelle, etwa bei der Schaffung von Baurecht, entgegen kommt. Denn bekanntlich haben Aktienunternehmen in der Regel nichts zu verschenken. Die konkrete Praxis erinnert ein wenig daran, wenn Banken an der Gesetzgebung im Finanzbereich mitwirken und so die Steuerschlupflöcher, die sie später ausnutzen, gleich selbst in die Gesetze diktieren. Im Wohnungsbündnis werden aber keine Gesetze verhandelt, sondern es geht lediglich um freiwillige Selbstverpflichtungen der Unternehmen, die nicht verbindlich, geschweige denn einklagbar sind. Die Erfahrungen sind bisher – allen Ankündigungen zum Trotz – eindeutig negativ: So sind in Hamburg mittlerweile Immobilienkonzerne an den Überlegungen beteiligt, wo und wann Milieuschutzgebiete erlassen werden, die doch eigentlich die bestehende Bewohnerschaft vor den Renditeinteressen der Konzerne schützen sollen. Gebaut wurde zwar bis vor kurzem noch in Rekordzahlen, so dass die Kassen der Immobilienentwickler klingeln, allein führt dieses „bauen bauen bauen“ eben nicht zu sinkenden Mieten: der Mietanstieg in Hamburg betrug 2021 rekordverdächtige 7,3%[1]. Heike Sudman, wohnungspolitische Sprecherin der LINKEN Landtagsfraktion in Hamburg, resümierte das Hamburger Bündnis Anfang 2022 so: „Das ›Bündnis für das Wohnen‹ ist für die Wohnungswirtschaft klasse, für Menschen, die günstige Wohnungen brauchen, aber ein Desaster“.[2]

In Berlin sollte das Wohnungsbündnis wie bereits angedeutet auch ein Schachzug sein, um mit einem freiwilligen Mietenstopp der Immobilienkonzerne dem gewonnenen Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ den Wind aus den Segeln zu nehmen. So hatten die Berliner Grünen das Votum von 59,1% der Berlinerinnen und Berliner für die Vergesellschaftung nach der Wahl als „ultima ratio“ und Drohkulisse interpretiert, um mit den Immobilienkonzernen einen freiwilligen „Mietenschutzschirm“ aushandeln zu können. Kernstück dieses Mietenschutzschirmes sollte ein 5-jähriges Mietenmoratorium sein. 

Unboxing Berliner Wohnungsbündnis: was ist vereinbart?

Nachfolgend stellen wir die verabredeten Maßnahmen vor und kommentieren bzw. bewerten sie kurz.

Mietenmoratorium: es gibt kein Mietenmoratorium. Lediglich für Menschen, die auf Grund ihres Einkommens Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS180[3]) haben,  sollen die Mieterhöhungen für die nächsten 1,5 Jahre (bis Ende 2023) auf 2% pro Jahr begrenzt werden. 

Bewertung: Das zentrale Versprechen des Wohnungsbündnisses von Giffey und den Grünen wird nicht erfüllt. Mit der Regelung können Vermieter sogar bei WBS-Berechtigten die aktuell bundesgesetzlich zulässigen 15% Mieterhöhung in 3 Jahren voll ausschöpfen. Dazu könnten sie die Mieten in 2022 und 2023 jeweils um 2% und in 2024 um 11%  erhöhen, um so dann wieder auf 15% zu kommen.

Nachverdichtungen auch gegen Bezirke: Neben den Einschränkungen beim Milieuschutz (siehe unten) sollen diverse, in 2021 eingeführte Ausnahmeregelungen im Baulandmobilisierungsgesetz stärker in Anspruch genommen werden, um zügiger Neubauvorhaben zu realisieren. Dabei soll zwar auch sozialer Wohnungsbau „angestrebt“ werden, konkrete Vereinbarungen oder Quoten finden sich aber nirgends im Text. Bürgerbeteiligung und die Abwägung von städtebaulichen, klimapolitischen oder naturschutzrechtlichen Belangen werden so häufig auf der Strecke bleiben.

Bewertung: Der Senat wird offenbar künftig noch häufiger bei Nachverdichtungsprojekten eingreifen oder die Bezirke unter Druck setzen, um die Bauprojekte auch gegen Beschlüsse in BVVen durchzuboxen. Dafür verschafft sich die Beton-SPD Legitimation und Beinfreiheit. Wie das aussieht konnte man kürzlich in Pankow sehen, als ein Beschluss des Bezirksparlaments zum Schutz von wichtigen Grünflächen (das Novum eines so genannten „Klima-Bebauungsplans“) kurzerhand übergegangen wurde. Das ist gerade auch im Ostteil der Stadt relevant, wo frühere DDR-Planungen, die nach dem Motto „Kleine Wohnungen mit großen grünen Innenhöfen“ verfuhren, nun mit neuen Gebäuden nachverdichtet, und damit neben der Lebensqualität auch DDR-Lebens- und –Wohnkonzepte entwertet werden. Wie auch beim Milieuschutz läuft das auf eine Entmachtung der Bezirke und eine Aushöhlung des ordentlichen Planungsrechts hinaus. Dies steht im Widerspruch zum kürzlich gefassten Beschluss der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus zu „sozial verträglicher Planung“ bei Nachverdichtungen. 

Mehr Bauen nach §34: Es sollen mehr Bauvorhaben unter Rückgriff auf §34 Baugesetzbuch erfolgen und damit Bebauungsplan-Verfahren im Namen der Beschleunigung des Wohnungsbaus umgangen werden. 

Bewertung: Beim Bauen nach §34 sind die Bezirke von vornherein in ihrer Planungshoheit weitgehend entmachtet. Sie können lediglich noch nach Recht weit gefassten rechtlichen Kriterien über eine Genehmigung von Bauvorhaben entscheiden.  Dabei wird oft eine erhebliche Überschreitung der Geschosshöhen in der Nachbarschaft genehmigt. Auch Vorgaben für den Bau von Sozialwohnungen (Berliner Modell, siehe unten), sowie zu Ausgleichszahlungen für die Schaffung von Kita- und Schulplätzen greifen nicht. Ob durch die Weiterentwicklung des Berliner Modells so am Ende tatsächlich ein Plus an Sozialwohnungen steht, wird man sehen.

„Weiterentwicklung“ des Berliner Modells: Bei Neubauprojekten sollen zusätzlich zu den vom Senat bisher festgeschriebenen 30% Sozialwohnungen weitere 20% im mittleren Preissegment ( bis WBS180) entstehen. Allerdings wird die Bezugsgröße geändert: anders als seit 2016 und auch noch im Koalitionsvertrag vereinbart ist die Bezugsgröße zukünftig nicht mehr die Wohnfläche, sondern die Anzahl der Wohnungen. Zudem gibt es zwar Belegungszusagen, allerdings keine Aussagen über die Miethöhen. Diese hängen von der „Weiterentwicklung“ der Förderrichtlinien ab (siehe unten).

Bewertung: die Ausweitung des Berliner Modells könnte ein Fortschritt werden – allerdings geht die Ausweitung mit zwei Verschlechterungen einher. Dass es zukünftig um 50% der Wohnungen und nicht der Wohnfläche geht, ist ein Rückschritt und wird zur Folge haben, dass WBS-Berechtigte sich zukünftig in kleineren Wohnungen einrichten müssen. Zudem wird das Berliner Modell zukünftig bei weniger Bauvorhaben Anwendung finden (siehe oben). Das Skurrile an der Vereinbarung: Eine Ausweitung des Berliner Modells liegt komplett in Landeshoheit und hätte statt einer freiwilligen Zusage der privaten Wohnungswirtschaft auch einfach entsprechend vom Senat verbindlich erlassen werden können (DIE LINKE hatte im Wahlprogramm und auch in den Koalitionsverhandlungen 60% gefordert, wie es seit mehr als einem Jahr bereits in der Stadt München bei einer ähnlichen Leitlinie die Praxis ist). Das ist ungefähr so, als wenn Christian Lindner als Finanzminister  bzw. der Bundestag anstatt ordentliche Steuergesetze für Unternehmen zu beschließen und diese dann durchzusetzen, sich mit den Unternehmen an den Tisch sitzt, mal nachfragt, wie hoch ihre Spendenbereitschaft ist und sich hinterher dafür feiern lässt, dass die Unternehmen bereit waren, etwas zu geben.

Neue zusätzliche Stadtquartiere: Neben den ohnehin bereits geplanten 16 neuen Stadtquartieren sollen „weitere Standorte“ entwickelt werden. Konkret werden benannt: Tegel Nord, Marienhöfe, Elisabeth Aue, Zentraler Festplatz, Späthsfelde.  

Bewertung: Der Bauwirtschaft werden hier weitere Investmentgelegenheiten zugesagt, die jedoch aus stadtplanerischer und ökologischer Perspektive mit deutlichen Fragezeichen zu versehen sind. Das Beispiel Blankenburger Süden illustrierte die Probleme von neuen Wohnvierteln ohne entsprechende Verkehrsinfrastrukturen. Im Koalitionsvertrag hatte man sich als Kompromiss auf Prüfaufträge verständigt. An dieser Stelle wird der Koalitionsvertrag gegen die Position von LINKEN und Grünen übergangen. 

Giffeys 30%-Regel: Bei Mieterhöhungen sollen Mieter*innen zukünftig Einspruch erheben können, wenn ihre Nettokaltmiete dadurch mehr als 30% des Haushaltseinkommens ausmacht. Die Regel gilt allerdings nur für Haushalte mit einem WBS-fähigen Einkommen (das sind 36 Prozent der Berliner*innen) und „angemessenen“ Wohnungsgrößen und bezieht sich nicht auf Bestandsmieten, sondern greift nur bei zukünftigen Erhöhungen. Bei den Landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) gibt es eine ähnliche Regelung, die jedoch auch Bestandsmieten mit einschließt und sich auf die Bruttowarmmiete bezieht.

Bewertung: Die Regel erinnert ein wenig an den „freiwilligen Mietendeckel“, den die Deutsche Wohnen bei sich bereits 2019 eingeführt hat. Was sich zunächst toll anhört, ist in der Realität ein großes Problem. Denn bei den LWU gibt es ein umfassendes Setting von Regeln der Belegungsquoten und vorgegebenen Miethöhen, in dem die Regel sinnvoll ist. Implementiert man sie in einem freien Markt, wird sie im Ergebnis zum Verdrängungsmotor: Personen wie Krankenpfleger*innen, Busfahrer*innen oder einfache Verwaltungsangestellte dürften es zukünftig schlimmstenfalls noch schwerer haben, eine Wohnung zu finden. Denn kein Vermieter möchte auf zukünftige Mieterhöhungen verzichten. Wieso sollten sie an Menschen vermieten, für die diese Regelung potentiell greift? Hinzu kommt, dass Mieterhöhungen ohnehin nur eingescrhänkt möglich sind, wenn WBS-Berechtigte in einer Sozialwohnung wohnen. Der Kreis der Anspruchsberechtigten für diese Regel dürfte vergleichsweise klein ausfallen und damit nur eine geringe Wirkung entfalten.

„Sanfte“ Kappungsgrenze bei 11%: Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (bisher 15%) wird auf 11% in 3 Jahren begrenzt. Allerdings ist die Formulierung im Bündnis-Text extrem schwach: die großen privaten Vermieter sollen sich an den 11% lediglich „orientieren“. Die übrigen -auch verbandsgebundenen – Vermieter im Bündnis bleiben von der Regelung ausgenommen.

Bewertung: Im Koalitionsvertrag der Ampel steht die Absenkung der Kappungsgrenze auf 11% ebenfalls drin. Man vollzieht hier für einen Teil der privaten Vermieter lediglich nach, was ohnehin bundesgesetzliche Regelung werden wird, die Wohnungswirtschaft hatte hier offenbar nicht ein halbes Prozent zusätzlich zu „verschenken“. Durch die schwache Formulierung sind auch für Vonovia & co stärkere Mieterhöhungen möglich, für die übrigen Vermieter ohnehin solange die Bundesgesetze noch nicht geändert sind. 

WBS-Quote bei Wiedervermietung (nur bei Konzernen mit mehr als 3.000 Wohnungen): Bei Widervermietung sollen 30% der Wohnungen an Menschen vergeben werden, die Anspruch auf eine Sozialwohnung (WBS-berechtigt) haben (Grundlage WBS180).

Bewertung: Die Deutsche Wohnen versprach bei ihrem „freiwilligen Mietendeckel“ 2019 bereits eine Quote von 25%-WBS-Berechtigten. Diese Quote wird nun um 5% erhöht, dafür wird WBS180 als Grundlage genommen, also Menschen die bis zu 180% des normalen WBS-Berechtigten verdienen. Das ist gut für mittlere Einkommen, gleichzeitig erhöht sich der Druck auf die unteren Einkommen. De Facto betrifft diese Regelung nur Vonovia/Deutsche Wohnen, da die anderen großen privaten Immobilienkonzerne im Bündnis nicht mitmachen. Die 30% entstehen aber nicht „zusätzlich“, sondern werden zu einem erheblichen Teil durch die ohnehin belegungsgebundenen Sozialwohnungen in ihrem Bestand erreicht. Der reale Effekt der Regelung dürfte damit überschaubar bleiben. Außerdem steht im Bündnistext auch nichts dazu, dass WBS-Berechtigte dann eine gedämpfte Miete auf dem Niveau einer Sozialwohnung zahlen sollen.

Mitsprache der Wohnungswirtschaft bei Milieuschutz, Genossenschaftsförderung & Wohnungsbauförderung:

Zu den drei Themen werden Arbeitsgruppen eingerichtet, in denen die Wohnungswirtschaft künftig Mitsprache erhält. Für die sozialen Erhaltungsgebiete werden außerdem in der Bündniserklärung schon einmal eine großzügigere Genehmigungspraxis bei Modernisierungen in Aussicht gestellt, um „individuellen Wohnbedürfnissen“ zu entsprechen. 

Bewertung: Neben dem Planungsrecht ist der Milieuschutz das letzte verbliebene Mittel, um auf Bezirksebene gegen den Mietenwahnsinn zu kämpfen. Mit der Vereinbarung werden die Instrumente demokratisch legitimierter Politik zur Verhandlungsmasse in Gesprächen mit den Immobilienkonzernen gemacht. Das Ausmaß der realen Einflussnahme ist schwer absehbar. Der Blick nach Hamburg lässt nichts Gutes erahnen: im dortigen „Bündnis für Wohnraum“ wurde die genaue Anzahl neuer Satzungen vereinbart, sowie dass weitere Gebiete „nur unter Beteiligung der Bündnispartner“ ausgewiesen werden. Für Berlin ist der Grundansatz skandalös und ein Tabubruch. Der Koalitionsvertrag wird an dieser Stelle außer Kraft gesetzt, denn dort hieß es noch, der Milieuschutz solle gestärkt und ausgeweitet werden.

Landeseigene Grundstücke können an Private gehen: Es wird die Möglichkeit geschaffen, landeseigene Flächen im Rahmen von Konzeptverfahren per Erbbaurecht auch an private Immobilienkonzerne zu vergeben, wenn sich keine „geeigneten“ Projekte von gemeinwirtschaftlichen Trägern finden.

Bewertung: die Wiedereinführung der Flächenprivatisierung ist ein Tabubruch. Das orientiert sich an einer Formulierung im Koalitionsvertrag, zu dem die LINKE-Verhandlungsführerin für das Kapitel Wohnen, Staatssekretärin Wenke Christoph, allerdings stets betont hatte, es sei vereinbart und ausgeschlossen, dass diese Stelle so gelesen werden könne. Die SPD setzt ihre Lesart durch und jene, die den LINKE-Mitgliedern präsentiert wurde, ist damit obsolet. Ein weiteres Beispiel, wie seit 2016 von der LINKEN durchgesetzte Fortschritte rückabgewickelt werden.

Landeseigne Wohnungsunternehmen: für sie gilt weiterhin die separate Kooperationsvereinbarung.

Bewertung: Es wäre fatal gewesen, wenn auch noch die Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) und damit ihre politischen Vorgaben für Neubau und eine soziale Bestandsbewirtschaftung mit dem Bündnis entsorgt worden wäre. Allerdings gilt diese nur noch bis Ende des Jahres und es ist davon auszugehen, dass Senator Geisel und auch einige Geschäftsführerinnen der sechs LWU die Verabredungen aus dem Wohnungsbündnis  auf die LWU übertragen wollen.

Flexibilisierung der Neubauzielzahlen: der Senat hält zwar (noch) an seiner Gesamtzielzahl von 100.000 neuen Wohnungen in dieser Legislatur fest, verabredet aber mit der Wohnungswirtschaft, dass sich die Bauleistung nicht gleichmäßig auf alle Jahre verteilen müsse.

Bewertung: Die Zielzahlen im Koalitionsvertrag waren ohnehin mehr als fraglich. Nun stellt ein Mix aus Material- und Ressourcenknappheit, sowie steigenden Bau- und Zinskosten die Neubauzusagen der privaten Konzerne in Frage. Durch die Flexibilisierung verschafft man sich etwas „Luft“, in dem es nun ok ist, diese Zahlen „erstmal“ nicht zu erreichen, gleichzeitig erhöht sich der Druck in den kommenden Jahren. Anstatt hier mit einer realistischen Korrektur der Zielzahlen und einer stärkeren Investitionsfähigkeit des kommunalen Wohnungsneubaus zu reagieren, ist die einzige Antwort auf die Krise in der Bauwirtschaft: Deregulierung. Das ist keine Lösung, sondern eine Verweigerung, sich des Problems anzunehmen.

Generalvorbehalt für Zusagen der Wohnungswirtschaft:

Alle Zusagen der Immobilienwirtschaft bleiben unverbindlich und stehen unter einem Generalvorbehalt, dass man – etwas salopp formuliert – in diesen Zeiten (genannt werden u.a. Krieg und Inflation) gar nicht so genau sagen könne, welche Vereinbarungen man wird erfüllen können.

Bewertung: 22 Seiten Text, wenig Greifbares, und alle gemachten Zusagen der Immobilienwirtschaft stehen unter Generalvorbehalt. Unverbindlicher geht es kaum.

Zusammenfassend: Die Ergebnisse bleiben deutlich hinter den ohnehin geringen Erwartungen zurück. Das u.a. von den Grünen zur Abwendung der Vergesellschaftung eingeforderte und im Koalitionsvertrag in Aussicht gestellte Mietenmoratorium wird es nicht geben. Das, was sich zunächst gut anhört, entpuppt sich im Wesentlichen als eine Mogelpackung oder betrifft Dinge, die der Gesetzgeber auch ohne Bündnis hätte regeln können. Dafür werden in den letzten Jahren mühsam erkämpfte Instrumente linker Wohnungspolitik Schritt für Schritt zurückgebaut. Es geht also nicht um „kleine, aber unzureichende Schritte in die richtige Richtung“, sondern um Schritte, die es zukünftig noch schwerer machen, dem Mietenwahnsinn politisch etwas entgegen zu setzen, weil der Staat seine eigenen Instrumente schwächt, mit denen er Einfluss darauf nehmen kann, wo und was für Wohnungen gebaut werden. 

 Indem die noch verbleibenden Investorenschranken in Form von Milieuschutzgebieten und dem bezirklichen Planungsrecht geschwächt werden, zündet Berlin den Verdrängungsturbo, weil zukünftig verstärkt nach Investoreninteressen und nicht nach sozialen Vorgaben gebaut werden wird. Damit geben wir den Investoren die Stadt zurück! 

LINKE: Regierungsfähigkeit und Alternativlosigkeit

Dass es ein Wohnungsbündnis mit der privaten Wohnungswirtschaft geben soll, steht im Koalitionsvertrag. Allerdings steht dort nicht, dass DIE LINKE jede Vereinbarung mitgeht, sei sie auch noch so schlecht und kontraproduktiv. Als Klaus Lederer am heutigen Montag das Wohnungsbündnis unterzeichnete, tat er das gegen das explizite Votum der fachlichen Expertise aus der Partei. Ein öffentlicher Brief, initiiert aus der „Landesarbeitsgemeinschaft Städtebau und Wohnungspolitik“, hatte noch Nachverhandlungen gefordert, um einerseits zumindest das auch im Koalitionsvertrag in Aussicht gestellte Mietenmoratorium zu erreichen und andererseits zu verhindern, dass die Regelungen aus dem Koalitionsvertrag im Investoreninteresse abgeändert werden. Der offene Brief, der diese beiden Punkte als Mindestbedingung für eine Unterzeichnung von LINKEN-Vertreter*innen machte, wurde u.a. von den (Co-)-Vorsitzenden von 4 der 12 Berliner Bezirke und dem Bezirksvorstand des mittlerweile mitgliederstärksten Bezirksverbands (Mitte) unterzeichnet. Gaby Gottwald, die in der letzten Legislatur Fachabgeordnete war und im Mitgliederentscheid für den Eintritt in die Koalition warb, hält in einer Einschätzung für die LAG Städtebau und Wohnungspolitik fest, dass es sich bei dem Bündnis de facto um eine zweite Koalitionsverhandlung handelte, nur dieses Mal mit der Wohnungswirtschaft. So könne die SPD auch die Teile entsorgen, die ihr am eigentlichen Koalitionsvertrag missfielen. In der über die Mailingliste der LAG versendeten Einschätzung schreibt sie: „Der Staat stellt sein hoheitliches Planungsrecht zur Disposition, indem er die Investoren mit an den Planungstisch holt. Wir geben die Stadt den Investoren zurück!“ Sie gehört zu den Erstunterzeichnern des offenen Briefes. 

Viele stellen sich die Frage, warum DIE LINKE dieses Bündnis überhaupt unterzeichnen sollte, wo es offenbar jede Menge Zugeständnisse an Immobilienkonzerne, aber kaum nennenswerten Erfolge gibt und das Bündnis zudem als Alternative zur Vergesellschaftung in Stellung gebracht wird. Die Ausgangslage für DIE LINKE war eigentlich nicht schlecht. Am Wochenende verpasste die SPD auf ihrem Parteitag Giffey ein katastrophales Wahlergebnis (58,9%) und beschloss einen Antrag der Jusos, wonach schnellstmöglich ein Vergesellschaftungsgesetz erarbeitet werden soll, falls die Enteignungskommission zu dem Ergebnis kommt, dass eine Vergesellschaftung möglich ist. Medial war Giffeys Bündnis und ihr als Tiger gestarteter Vorschlag für eine 30%-Regel bereits als Bettvorleger gelandet. Auch der Mieterverein kündigte am heutigen Tag der feierlich geplanten Unterzeichnung an, die Bündniserklärung nicht zu unterzeichnen und dem Bündnis damit nicht beizutreten. Die Zugeständnisse der Vermieter seien zu unverbindlich und „einfach zu wenig“[4], erklärte der Geschäftsführer Reiner Wild. Warum konnte DIE LINKE nicht also zumindest auf Zeit spielen und weiteren Beratungsbedarf anmelden? Hinter vorgehaltener Hand heißt es im Senat, Lederer & Co seien der Ansicht, dass sie in der Schuld von Giffey stünden, weil diese sich anstatt die Ampel durchzusetzen doch noch für eine Regierung mit der LINKEN entschieden habe – mutmaßlich gegen die Zusage, dass DIE LINKE im Bereich der Wohnungspolitik nicht nur die Senatsverwaltung an die SPD abgibt, sondern der SPD mit ihrem an Investoreninteressen ausgerichteten Kurs das Feld überlässt.

Ob eine solche Orientierung, angenommen sie würde so vorgenommen, eine tragfähige Strategie sein kann, darf bezweifelt werden. Die Situation der Bundespartei ist schwierig, die Kompetenzwerte der Partei in weiten Teilen im Keller. Der Bereich der Mietenpolitik ist eine der wenigen Säulen, die die Partei noch hat. Sie ausgerechnet in der Hauptstadt, wo diese Profilierung in den letzten Jahren nicht unwesentlich vorangetrieben wurde, nun über Bord zu werfen, wäre in der jetzigen Situation wohl unendlich töricht. Innerparteiliche Konflikte mag man durch Parteitagsbeschlüsse oder eine neue Gremienkultur befrieden können – das Vertrauen der Wählerschaft kann man aber nicht herbei beschließen.

Damit steht die Landespartei in Sachen Vergesellschaftung um so stärker unter Druck „zu liefern“. Das Votum im Mitgliederentscheid zum Eintritt in die Koalition war von vielen Genoss*innen ein Kredit zur Umsetzung des Volksentscheids. Dieser Kredit wurde auch gewährt, weil der Berliner Landesverband in der Legislatur 2016-2021 mit der Regierungsbeteiligung viele Skeptiker*innen positiv überrascht hat – nachdem die Erfahrungen mit dem Regieren unter rot-rot, sagen wir, „durchwachsen“ waren. Mit Lederers Beharren auf einer Zustimmung der LINKEN zu diesem Wohnungsbündnis wird in letzter Konsequenz diese neue linke Regierungsfähigkeit gefährdet – denn sie droht den Anspruch auf wirkliche Veränderung zu streichen und diese Fähigkeit auf ein bloßes Mitmachen beim Regieren zu reduzieren. 

Katalin Gennburg ist Sprecherin für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Tourismus der Linksfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus.

Jonathan Diesselhorst war persönlicher Referent von Senatorin Katrin Lompscher und ist im Ko-Kreis der LAG Städtebau und Wohnungspolitik.

Moritz Warnke ist Mitglied im Landesvorstand der Berliner LINKEN und vertritt den Landesverband in der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“.


[1] https://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/Mietenspiegel-2021-Mietpreise-in-Hamburg-deutlich-gestiegen,mietenspiegel152.html#:~:text=Die%20Mieten%20in%20Hamburg%20steigen,es%20noch%202%2C6%20Prozent.

[2] https://jungle.world/artikel/2022/01/teurer-wohnen

[3] WBS180 umfasst alle Personen, die bis zu 180% des Einkommens, der klassischen WBS-Berechtigten (WBS100) verdienen. Mehr Informationen zu den Einkommensgrenzen finden sich hier: https://www.gesobau.de/mieten/wohnberechtigungsschein.html

[4] https://www.inforadio.de/rubriken/interviews/2022/06/20/reiner-wild-mieterverein-berlin-wohnungsbau-mieten-buendnis-beza.html

Offener Brief zum Wohnungsbündnis

Liebe Genoss*innen, liebe für DIE LINKE im Wohnungsbündnis Verhandelnde,

nachdem wir selbst die Wahl zur #Mietenwahl erklärt hatten, wird sich der Erfolg unserer Regierungsbeteiligung auch daran messen lassen müssen, ob wir es vermögen, dem Mietenwahnsinn substanziell etwas entgegenzusetzen.

Die SPD und die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey haben das Motto „Kooperation statt Konfrontation“ zur Grundlage der neuen Wohnungspolitik für Berlin gemacht und daran auch die Arbeit des „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ geknüpft. Auch die Grünen sahen in dem Bündnis eine Möglichkeit ihren sog. Mietenschutzschirm zu verankern und neben vielen anderen Forderungen ein Mietenmoratorium durchzusetzen.

Seit Januar verhandeln im sog. Wohnungsbündnis Vertreter*innen der Wohnungswirtschaft mit Verbänden und Vertreter*innen der Regierung hinter verschlossenen Türen. Mit dem Bündnis erhalten privatwirtschaftliche Akteure privilegierten Zugang zu politischen Entscheidungen, während das Parlament außen vor bleibt. Jetzt müssen wir feststellen: wirksame Maßnahmen konnten so jedoch bisher nicht kooperativ vereinbart werden.

Immer wieder wird seitens der Bauwirtschaft darauf verwiesen, dass sich durch Baukostensteigerungen und die Zinswende die wohnungswirtschaftlichen Grundlagen entscheidend verändert hätten. Private Wohnungsunternehmen kündigen Neubauvorhaben auf und weitere Mietsteigerungen an. Spätestens seit Vonovia als Immobilienkonzern Anfang Juni weitere Mieterhöhungen – trotz aller sozialen Härten für sehr viele Menschen angesichts der Inflation – ankündigte, haben sich ganz offenkundig die Rahmenbedingungen geändert. Ja, Vonovia hat den Konsens im Bündnis aufgekündigt und geht auf Konfrontation!

Als LINKE Mitglieder und Sympathisant*innen stellen wir fest:

Die bisher öffentlich gewordenen Verhandlungszwischenstände werden den im Koalitionsvertrag formulierten wohnungspolitischen Zielen nicht gerecht, insbesondere in Bezug auf den Mieterschutz, während offenbar zahlreiche Zugeständnisse an die Wohnungswirtschaft erfolgen sollen. Vor diesem Hintergrund fordern wir die LINKE Fraktionsspitze sowie unsere Verhandler*innen auf, die folgenden Punkte nachzuverhandeln:

  • Die Richtlinien des Regierungshandelns vom 18.01.2022 gelten als Grundlage jedweder Vereinbarung, von denen nicht durch Vereinbarung mit Privaten abgewichen werden darf.
  • Statt des undurchsichtigen und undurchdachten Vorschlags einer irgendwie gearteten Kopplung der Mieten an die Einkommen braucht es einen Mietenstopp für die Dauer der Legislaturperiode.
  • Um demokratischen Defiziten zu begegnen, braucht es eine klare Begrenzung des Bündnisses hinsichtlich dessen Zuständigkeiten: Hoheitliche Aufgaben (z.B. die Vergabe von Planungsrecht oder Vorfestlegungen hierauf) sowie Vorgaben für die landeseigenen Wohnungsunternehmen sind vom Bündnis ausgenommen.

Als LINKE Mitglieder und Sympathisant*innen sagen wir:

Die Unterzeichnung des Bündnisses ist aus unserer Sicht nur dann möglich, wenn diese Punkte erfolgreich in die zu unterzeichnende Bündniserklärung hinein verhandelt wurden. Sollten die Forderungen nicht ergänzt werden können, so kann das Bündnis keinen vorteilhaften wohnungspolitischen Nutzen entfalten und würde im Kampf gegen den Mietenwahnsinn mehr schaden, als es hilft. Es braucht dann eine breite, ergebnisoffene innerparteiliche Debatte über das weitere Vorgehen.

Berlin, 11. Juni 2022.

Erstunterzeichner*innen:

Katalin Gennburg (MdA), Niklas Schenker (MdA), Moritz Warnke (Landesvorstand),
Gaby Gottwald (BVV Friedrichshain-Kreuzberg), Lukas Klatte (Co-Sprecher LAG Städtebau & Wohnungspolitik), Kaspar Metzkow, Jonathan Dießelhorst (beide Ko-Kreis LAG SW), Hanno Bruchmann, Marlis Fuhrmann, Katharina Mayer, Horst Arenz (alle LAG SW),
Martha Kleedörfer (Co-Vorsitzende DIE LINKE. Mitte), Denis Petri (DIE LINKE. Neukölln)

LINKE Abgeordnete fordern Beschleunigung der Bauwende

Angesichts fortschreitender Klimakrise und Lieferkettenprobleme im Bausektor fordern die LINKEN MdA Gennburg und Kocak statt „Bauen Bauen Bauen“ eine sozial-ökologische Wende im Berliner Bausektor.

Auch der Bausektor ist als Folge des russischen Angriffskrieges in der Ukraine von steigenden Energiekosten und Lieferkettenproblemen betroffen. Im gesamten Bundesgebiet kommt es daher zu Unterbrechungen im Baubetrieb.

Die LINKE Abgeordnete Katalin Gennburg, Sprecherin für Stadtentwicklung und Bauen, Umwelt und Tourismus der Linksfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, konstatiert:

„Nicht nur ist das Mantra ‚Bauen, bauen, bauen!‘ wenig zielführend, wenn es darum geht, die spekulationsgetriebenen Mietsteigerungen zu begrenzen. Es ist aktuell auch schlichtweg nur begrenzt umsetzbar“.

Ferat Kocak, klimapolitischer Sprecher der LINKEN Fraktion im AGH ergänzt:

„Das Bauen mit konventionellen Baustoffen steht in einem Widerspruch zu den Berliner Klimazielen. Denn sie weisen aufgrund ihrer unvermeidbaren Prozessemissionen eine hohe Emissionslast auf.“

Vor diesem Hintergrund sprechen sich die beiden Abgeordneten für eine verstärkte Nutzung von biobasierten Baustoffen aus regionalen Wirtschaftskreisläufen aus. Gleichwohl weist Gennburg darauf hin, dass die dahinterstehenden Industrien noch nicht in einem Maße skaliert seien, als dass sie einen relevanten Teil des Neubauvorhabens des Berliner Senats und des Bündnisses für Wohnungsneubau abdecken könnten.

Katalin Gennburg fordert daher einen umfassenden Plan für die sozialökologische Bauwende in Berlin:

„Für die sozialökologische Bauwende in Berlin braucht es dreierlei: Kluge industriepolitische Maßnahmen, um die entsprechenden Wirtschaftszweige für biobasierte Baustoffe aufzubauen, eine wohnungspolitische Debatte darüber, was wo und für wen gebaut werden soll, sowie einen regulatorischen Rahmen, der das Bauen mit klimaschädlichen Baustoffen erschwert. Es ist vollkommen unverständlich, dass der Entwurf für die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes immer noch nicht die sogenannte Graue Energie berücksichtigt. Der Bund muss dafür Sorge tragen, dass in Zukunft eine ganzheitliche Betrachtung von Gebäuden entlang ihres gesamten Lebenszyklus stattfindet!“

In Berlin gilt es nun, bestehende Pilotprojekte wie die Holz-Bauhütte im ehemaligen Flughafen Tegel zu forcieren und auch im Wohnungsneubau durch Landeseigene Wohnungsunternehmen verstärkt auf biobasierte Baustoffe zu setzen. Die Abgeordneten fordern, Bauherren künftig zur Anlegung eines Materialkatasters sowie zu dem Vorlegen eines Rückbauplanes zu verpflichten, um so Stoffströme besser antizipieren und ein Recycling von Baustoffen erleichtern zu können.

Dazu Ferat Koçak:

„Wir brauchen ein ernstzunehmendes Monitoring der Emissionen im Bausektor. Derzeit gibt es keine Daten über den Anteil von nachwachsenden Rohstoffen in aktuell laufenden öffentlichen Neubauprojekten und kein Emissionsmonitoring bei privaten Bauprojekten. Aber nur wenn wir wissen, was an welcher Stelle verbaut wurde, können wir effektiven Klimaschutz realisieren.“

Gerne stehen die Abgeordneten für Interviews und Rückfragen zur Verfügung:

Katalin Gennburg: buero.gennburg@linksfraktion.berlin
Ferat Koçak: kocak@feratkocak.de

PM: LINKEN-Politikerin Gennburg fordert, laufende Bauprojekte auf Oligarchen-Verstrickung hin zu überprüfen

Berlin, 31. März 2022. Einer Antwort des Senats auf eine Anfrage von Katalin Gennburg, Sprecherin für Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Tourismus der Linksfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, ist zu entnehmen, dass sich Bauprojekte unter Beteiligung von sanktionierten Personen stoppen lassen. Vor dem Hintergrund tiefgreifender wirtschaftlicher Verflechtungen sogenannter russischer Oligarchen und der Bauwirtschaft fordert Gennburg, entsprechende Bauprojekte deshalb auf den Prüfstand zu stellen. 

Gegenstand der Anfrage war der Sachverhalt um die Implementierung der aktuellen Sanktionspolitik in Berlin sowie die Rolle von russischen Personen und Organisationen auf dem Berliner Immobilienmarkt. In der nun erfolgten Antwort stellt der Berliner Senat fest, dass es nach dessen Kenntnisstand keine Liegenschaften in Berlin gibt, die durch die EU sanktionierten Personen oder Organisationen zuzuschreiben sind. Außerdem verweist der Senat auf die Schwierigkeit, Beteiligungsstrukturen hinter unmittelbaren Eigentumsverhältnissen festzustellen.

Gennburg kommentiert: „Die Antworten des Senats machen das Problem nochmals deutlich: Wir wissen nicht, wer hinter den teils abstrakten Konstrukten steckt, die in unserer Stadt über Liegenschaften verfügen, wer hier baut und wer die tatsächlichen wirtschaftlich Berechtigten sind. Berlin kann so immer wieder zum Zielort für Geldflüsse aus autoritären Regimen und anderen dubiosen Quellen werden – ein Konflikt, der seinerzeit zur Rückabwicklung der Bebauungspläne am Checkpoint Charlie durch Trockland führte. Zudem kann es so sein, dass sanktionierte Personen theoretisch noch immer Grundstücktransaktionen über Rechtsanwaltsvertretungen oder verschleierte Eigentumskonstruktionen vornehmen können“. 

Die Abgeordnete konstatiert, dass es nun vieles zu tun gäbe: „Grundsätzlich braucht es verbesserte Ermittlungskapazitäten und mehr Transparenz, um gegen Geldwäsche und dubiose Verflechtungen vorgehen sowie Sanktionen umsetzen zu können. Ein wichtiger Schritt wäre eine verwaltungsseitige Verknüpfung von Grundbuch, Handels- und Transparenzregister durch den Bund. Darauf sollten wir jedoch nicht warten: Das in Berlin geplante Miet- und Wohnkataster muss unbedingt Informationen zu wirtschaftlich Berechtigten bzw. natürlichen Personen enthalten und der Stadtentwicklungssenator muss dieses sofort auf den Weg bringen“.

Vor diesem Hintergrund kritisierte Gennburg ferner, dass der Bundesrat im vergangenen Jahr die Berliner Initiative für einen bundesweites zentrales Immobilienregister zurückwies. „Ich bin froh, dass die Landesregierung und die LINKE Justizsenatorin Prof. Dr. Lena Kreck am Ball bleiben und der Geldwäsche auf dem Immobilienmarkt sowie der Wirtschaftskriminalität weiterhin zu Leibe rücken. Die Willkommenskultur für kriminelles Geld, Kriegsgewinnler:innen und Despoten in Berlin muss ein Ende haben“, so Gennburg. 

Dies allein sei jedoch nicht genug, führt Gennburg aus. „Die Anfrage zeigt, dass bei einer Beteiligung von sanktionierten Personen oder Unternehmen, sogar laufende Bauprojekte gestoppt werden können. Der Senat sollte daher aktuelle Bauprojekte akribisch auf Verstrickungen von sanktionierten Personen untersuchen – und möglicherweise auch selbstständig aktiv werden. Dann würde es darum gehen, nicht nur am Alexanderplatz bei MonArch, sondern auch bei SIGNA am Hermannplatz und überall dort, wo beispielsweise der Oligarch Deripaska direkt oder indirekt involviert ist, auf den Prüfstand zu stellen“. 

Gennburg spielt hier auf die Beteiligung des russischen Industriellen Oleg Deripaska an dem österreichischen Bauunternehmen STRABAG an. Deripaska tritt auch als Großaktionär bei dem russischen Automobil- und Rüstungsunternehmen GAZ auf, dessen Fahrzeuge nun im Krieg eingesetzt werden. Dies beschert ihm derzeit einen Platz auf britischen und kanadischen Sanktionslisten, während er auf der europäischen Sanktionsliste bisher nicht auftaucht. „Das kann und sollte sich schnell ändern. STRABAG und dessen Tochterunternehmen ZÜBLIN bauen an verschiedenen Stellen in dieser Stadt. Solange Deripaska weiterhin Anteile an STRABAG hält, sollte sichergestellt werden, dass das Unternehmen keine öffentlichen Aufträge mehr erhält und laufende Aufträge gestoppt werden. Besonders interessant ist dabei, dass STRABAG auch finanzielle Verflechtungen mit SIGNA aufweist. Um den Sachverhalt aufzuklären, habe ich eine weitere Anfrage eingereicht“, gab die Stadtentwicklungspolitikerin bekannt. Ihr ginge es darum, die Gemeinwohlorientierung der Stadtentwicklung zu sichern, weshalb Geldwäsche, Briefkastenfirmen und krimineller Energie im Immobiliensektor entschlossen entgegengetreten werden müsse – unabhängig davon, ob diese aus Russland oder Österreich kämen.

Katalin Gennburg

Mail: buero.gennburg@linksfraktion.berlin
Web: http://katalingennburg.de/

Weiterführende Links

Katalin Gennburg (2020): Wem gehört der Checkpoint Charlie?, in: ARCH+, Nr. 241, S. 126–135.

Katalin Gennburg (2022): PM: LINKEN-Politikerin fordert Sanktionierung russischen Immobilienkapitals